Voorjaarscongres 2026 in Utrecht: doorbouwen in tijden van krapte

Verslag door Bram van Uden van het Voorjaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven (VvG) in Utrecht: van stapeling van ambities naar scherpe keuzes in grondbeleid en gebiedsontwikkeling

Onder het motto ‘Doorbouwen in tijden van krapte’ vond op 24 juni 2026 het Voorjaarscongres van de VvG plaats. Gaststad Utrecht liet zien hoe zij probeert de woningbouwproductie op gang te houden ondanks stijgende kosten, netcongestie en een stapeling van beleidsambities. Keynote speaker Chris Kuijpers, directeur-generaal Volkshuisvesting en Bouwen, plaatste de Utrechtse ervaringen vervolgens in een landelijke context. Zijn boodschap: grondbeleid is een belangrijk middel om de woningbouwopgave te realiseren, maar politiek blijft het onderwerp nog te veel hangen.

De opkomst in De Munt in Utrecht was groot, ondanks de landelijke ov-staking en de hitte. De aanwezigen kregen een congres voorgeschoteld waarin één vraag steeds terugkwam: hoe houden we de woningbouw op gang als niet alles meer tegelijk kan?

Utrecht bouwt door

Bas Meijs, directeur gebiedsontwikkeling van de gemeente Utrecht, trapte het inhoudelijke programma af. Utrecht staat voor een grote ontwikkelopgave. Tot 2040 moeten er 60.000 woningen en 70.000 arbeidsplaatsen bijkomen.

Dat betekent niet simpelweg alleen woningen toevoegen. Utrecht wil dat de hele stad meegroeit. Voorzieningen, groen, mobiliteit en andere functies moeten onderdeel zijn van de ontwikkeling. De stad gebruikt daarvoor het beeld van de ‘barcode’: woningbouw is één onderdeel van het geheel en de verschillende onderdelen moeten in balans blijven.

Tegelijkertijd zijn ruimte en geld schaars. Voor de grote gebiedsontwikkeling Groot Merwede/Rijnenburg is bijvoorbeeld nog circa 600 miljoen euro nodig. Ook netcongestie zorgt voor extra druk om projecten zo snel mogelijk op gang te brengen.

Utrecht heeft in de beleidsnota grondbeleid 2024 gekozen voor een actievere rol van de gemeente. Daarbij wordt niet één instrument overal toegepast. In verschillende gebieden worden verschillende vormen van grondbeleid ingezet. In Leidsche Rijn Centrum bijvoorbeeld actief grondbeleid met een gemeentelijke grondexploitatie, bouwclaimovereenkomsten, PPS-constructies en tenders. In de Merwedekanaalzone worden actief en faciliterend grondbeleid gecombineerd, onder meer met voorkeursrecht, strategische verwervingen en publiekrechtelijk kostenverhaal. In het Beurskwartier werkt Utrecht met een gemeentelijke grondexploitatie en tenders.

De boodschap van Meijs was daarmee duidelijk: grondbeleid is maatwerk en moet aansluiten bij de opgave.

De Utrechtse aanpak: de lat hoog, maar niet alles tegelijk

Stedelijk regisseur gebiedsontwikkeling Herman Nienhuis ging vervolgens dieper in op de Utrechtse aanpak voor het versnellen van de woningbouw.

Utrecht wil de ambities voor de stad niet zomaar naar beneden bijstellen. Maar de stapeling van ambities is in de huidige marktomstandigheden steeds moeilijker haalbaar. Tussen 2014 en 2021 konden de ambities worden opgeschroefd, mede door dalende rentes. Vanaf 2022 veranderde dat beeld.

De Utrechtse aanpak is daarom gericht op het tijdelijk en gericht mogelijk maken van projecten die anders zouden stagneren. Elk project begint met het bestaande beleid als uitgangspunt. Als het programma financieel of anderszins niet haalbaar blijkt, wordt bekeken waar ruimte zit.

De uitgangspunten zijn maatwerk, een begrensde periode, meerdere knoppen om aan te draaien en het zoveel mogelijk in balans toepassen van maatregelen. Het gaat nadrukkelijk niet om een structurele beleidswijziging.

Inmiddels zijn voor circa 11.500 woningen maatregelen getroffen. De ambitie van Utrecht is om jaarlijks 3.000 woningen te bouwen. Het afgelopen jaar kwamen circa 4.200 woningen in aanbouw; ongeveer 3.000 daarvan waren onderdeel van de Utrechtse aanpak.

Een voorbeeld is Kwekerij fase IV, waar bij 400 woningen werd afgeweken van de beleidsnorm van 14 vierkante meter per studentenkamer naar 12 vierkante meter. Bij andere projecten werd bijvoorbeeld ruimte gezocht in contractuele afspraken, hoogte of programma.

Ook voor de komende jaren verwacht Utrecht dat deze aanpak nodig blijft, de financiële haalbaarheid van projecten blijft een uitdaging. Daarbij is transparantie richting de gemeenteraad belangrijk. Utrecht werkt daarom met tranches en een longlist van projecten. Er wordt steeds bekeken welke projecten dreigen te stagneren, welke aannames onder de businesscase liggen en welke besluitvorming nodig is.

De aanpak vraagt volgens Nienhuis om bestuurlijk vastgelegde woningbouwambities. Juist als duidelijk is welke aantallen gehaald moeten worden, wordt ook zichtbaar wanneer aanvullende maatregelen nodig zijn om de productieaantallen te kunnen halen.

Chris Kuijpers: ‘Grondbeleid is geen doel, maar een middel’

De keynote van Chris Kuijpers sloot daar goed op aan. Volgens de directeur-generaal Volkshuisvesting en Bouwen is grondbeleid “toch wel belangrijk”. Het Rijk werkt sinds de brief over de modernisering van het grondbeleid uit 2023 aan verschillende sporen, maar volgens Kuijpers blijft de politieke besluitvorming over het onderwerp nog te veel hangen.

De woningbouwopgave in Nederland is groot, de productie moet richting 100.000 woningen per jaar. Het gaat vaak nog te traag. Tegelijkertijd kan de bouwsector zelf steeds sneller produceren, onder meer door industrialisatie. Een deel van de bouwcapaciteit staat zelfs ongebruikt. De problemen zitten dus niet alleen in het bouwen zelf, maar juist in het op gang brengen van gebiedsontwikkelingen.

In het coalitieakkoord van de regering staan verschillende instrumenten die daarbij moeten helpen: een ‘grondfaciliteit’ (een instrument om gemeenten financieel te helpen met grondverwerving), een grondbank, uitbreiding van het kostenverhaal, het voorkeursrecht en een landelijke regeling voor nadeelcompensatie. En de coalitie heeft in de periode 2029 t/m 2035 totaal € 7 miljard gepland voor betaalbare woningbouw.

Kuijpers memoreerde de drie sporen uit de kamerbrief modernisering grondbeleid uit 2023. Het eerste spoor gaat over capaciteit en kennis. Daar is inmiddels veel aan gedaan, onder meer via handreikingen over taxaties en grondbeleid.

Het tweede spoor betreft financiële instrumenten. Voor de grondfaciliteit is 300 miljoen euro gereserveerd. Gemeenten zouden vanaf 2027 gebruik kunnen maken van de grondfaciliteit. Ook is een landelijke grondbank gelanceerd, onder meer om grondruil eenvoudiger te maken. In het tweede spoor wordt ook gekeken naar uitbreiding van kostenverhaal in relatie tot de inbrengwaarden in het kostenverhaalsysteem. De discussie hierover duurt voort.

Het derde spoor gaat over mogelijke systeemaanpassingen. En juist daar zit volgens Kuijpers de grootste uitdaging. De vraag is hoe de waardeontwikkeling van grond beter kan worden benut voor de realisatie van betaalbare woningbouw. In dat kader wordt gekeken naar de planbatenheffing of een vergelijkbaar systeem.

Er speelt dus veel, maar “we blijven nu in between”, vatte Kuijpers de situatie samen.

Volgens hem is een duidelijke politieke koers nodig. Hij riep de VvG dan ook op om duidelijk te maken welke richting gemeenten voorstaan. Een stevige lobby is nodig om het onderwerp hoger op de politieke agenda te krijgen.

Stoppen met stapelen

Een ander thema in de keynote was de stapeling van bovenwettelijke eisen. Kuijpers wees erop dat gemeenten steeds meer eisen stellen voordat met de bouw kan worden begonnen. In de huidige situatie kunnen al die eisen niet altijd meer in de gebiedsontwikkeling worden terugverdiend.

Ook de discussie over infrastructuur kwam aan bod. Gemeenten wachten soms totdat een volledige ontsluiting is geregeld voordat zij met woningbouw beginnen. Volgens Kuijpers moet in tijden van schaarste opnieuw worden gekeken naar fasering. Waarom zou een gebied pas mogen starten als alles geregeld is? Misschien kan een eerste fase al worden gerealiseerd en kan de ontsluiting vervolgens meegroeien. “De ideale situatie bestaat vaak helaas niet”, was de boodschap.

Vanuit de zaal kwamen hier kritische reacties op; de stad moet als geheel wel goed kunnen blijven functioneren en als bijvoorbeeld de mobiliteit niet goed is geregeld krijgen gemeenten het omgevingsplan er niet door.  

Ook bij actief grondbeleid moet anders naar risico’s worden gekeken. Het Rijk wil meer invloed kunnen uitoefenen op de risicodeling in gebiedsontwikkeling. De grondfaciliteit kan daarbij een rol spelen.

De oproep van Kuijpers was uiteindelijk vooral een oproep tot samenwerking. Rijk en gemeenten moeten samen duidelijk maken wat nodig is om ontwikkelingen daadwerkelijk op gang te brengen. “Echt samen optrekken” is volgens hem noodzakelijk.

Amsterdam: ‘Gewoon Goed’

Ook de Amsterdamse aanpak Gewoon Goed sloot aan bij het thema van het congres. Marlene Rienstra (directeur gebiedsontwikkeling) en Pieter Klomp (hoofd ontwerpafdeling ruimte & duurzaamheid) lieten zien hoe Amsterdam probeert de haalbaarheid van projecten te vergroten zonder de ondergrens van kwaliteit los te laten.

Met 116 beleidsstukken waaraan gebiedsontwikkelingen moeten voldoen, is het volgens Amsterdam onmogelijk om alles tegelijkertijd te realiseren. Daarom wordt de focus gelegd op drie impulsen: haalbaarheid, kwaliteit van kleine woningen en flexibele/modulaire bouw.

‘Gewoon goed’ betekent daarbij niet dat kwaliteit wordt losgelaten. Het betekent vooral: bepalen wat op een bepaalde plek echt essentieel is en daar vervolgens consequent aan vasthouden. Soms moet op andere punten worden afgeschaald.

Ook tenders worden tegen het licht gehouden. Amsterdam constateert dat zeer gedetailleerde tenders weinig ruimte laten voor alternatieven en innovatie. Er wordt daarom geëxperimenteerd met eenvoudigere tendervormen en meer ruimte voor marktpartijen en corporaties.

Bij kleinere woningen ligt de nadruk op gebruikswaarde en flexibiliteit. Een kleine woning hoeft volgens Amsterdam geen slechte woning te zijn, mits de plattegrond goed is ontworpen en de woning op verschillende manieren (duurzaam) kan worden gebruikt.

De kern is dezelfde als bij de Utrechtse aanpak: niet alles hoeft minder, maar er moet wel scherper worden gekozen.

Na de pauze: praktijkvoorbeelden uit Utrecht

Na de pauze werd de stap gemaakt van beleid naar praktijk met presentaties over de Utrechtse gebiedsontwikkelingen Merwede en Beurskwartier.

Finn van Leeuwen (projectmanager) en Jelle Boes (strategisch adviseur grondzaken) namen de zaal mee in het project Merwede. Het plan omvat circa 24 hectare en wordt ontwikkeld door zeven grondeigenaren, waaronder de gemeente, elf ontwikkelaars en drie corporaties. Er komen circa 6.000 woningen en 100.000 vierkante meter voorzieningen. De wijk wordt autoluw en sterk vergroend. Mobiliteit wordt volgens het STOMP-principe georganiseerd, waarbij de voetganger voorop staat en de privéauto achteraan komt. Ook wordt gewerkt aan een energiehub met onder meer een buurtbatterij en thermische buffers.

Aagje Loef (gebiedscoördinator) en Ilse Vaartjes (projectmanager) gingen vervolgens in op het Beurskwartier, liggend pal achter het station aan het Jaarbeursplein. Op deze locatie komt op circa tien hectare een zeer hoogstedelijk centrumgebied. De dichtheid is met een FSI van 3,9 hoog, terwijl tegelijkertijd wordt ingezet op groen, klimaatadaptatie en verblijfskwaliteit. Er komt 35 procent sociale woningbouw. Privé-auto’s krijgen geen plek in de bouwblokken; mobiliteit en logistiek worden georganiseerd via kleine hubs. Ook komen er scholen, een gezondheidscentrum en voorzieningen in de plinten.

Tot slot

Ook de praktijkvoorbeelden lieten zien: gebiedsontwikkeling gaat niet alleen over woningen. We bouwen een stad. En juist in tijden van krapte betekent dat keuzes onvermijdelijk zijn. De vraag is niet langer hoe alle ambities tegelijkertijd kunnen worden gerealiseerd, maar welke ambities essentieel zijn, welke instrumenten nodig zijn en hoe Rijk, gemeenten en marktpartijen gezamenlijk de ruimte kunnen creëren om door te bouwen.

Grondbeleid speelt daarin een cruciale rol. Niet als doel op zichzelf, maar als middel om de gewenste ontwikkeling daadwerkelijk mogelijk te maken, ook met de blik op de middellange en lange termijn. De oproep van Kuijpers aan de deelnemers van het congres was daarom helder: er moet meer worden besloten en minder worden uitgesteld. Want iedere ontwikkeling die blijft hangen, betekent uiteindelijk dat woningen en een leefbare stad langer op zich laten wachten. Amsterdam en Utrecht lieten wat dat betreft zien dat bij een structurele aanpak behoud van (essentiële) kwaliteiten en voortgang samen kunnen gaan.