Vereniging van Grondbedrijven regiodag Noord-Holland op bezoek bij de gemeente Den Helder, ‘hoofdstad van de Noordzee’

Op 21 mei reisden de collega’s grondzaken van de gemeenten in Noord-Holland in groten getale naar de kop van Noord-Holland af. Voor veel mensen zal Den Helder wellicht afgelegen in de oren klinken. Na deze dag is de stad voor de deelnemers aan deze excursie gevoelsmatig een stuk dichterbij komen te liggen. Niet alleen hebben we ons verwonderd over de grootschalige transformatie van de binnenstad, ook hebben we geleerd wat Den Helder nog meer aan aantrekkelijke woonmilieus te bieden heeft en hebben we kennis genomen van wat er nog aan uitbreidingsplannen op stapel staat. De stad zet met haar nieuwe gedaante in op het aantrekken van nieuwe bewoners van buitenaf. Inmiddels is het ook een aantrekkelijke stad geworden voor toeristen en dagjesmensen en verdient het een bezoek dat langer duurt dan een korte tussenstop op doorreis naar Texel.

Willemsoord als reeds gerealiseerd nieuw cultureel stadscentrum

We werden ontvangen in de raadszaal van het nog relatief nieuwe gemeentehuis met de historische houten kapconstructie nog goed in het zicht. Het gebouw ademt een en al historie en is prachtig verbouwd. Het stadhuis is sinds september 2023 gevestigd op de voormalige rijkswerf Willemsoord in twee getransformeerde, monumentale marinedienstenpanden. Het ontwerp heeft meerdere vooraanstaande architectuurprijzen gewonnen, waaronder BNA Beste Gebouw van het Jaar 2024 . Een prachtige plek om als ambtenaar te mogen werken. Wat eens een grotendeels braakliggend stuk terrein van defensie was, is tegenwoordig het culturele hart van de stad geworden. Naast het gemeentehuis zijn op dit terrein culturele functies ondergebracht zoals de schouwburg en het reddingsmuseum en daarnaast ook nieuwe horeca.

Het tij moest gekeerd

Den Helder was in de tweede wereldoorlog de meest gebombardeerde stad van Nederland. Meer dan 200 bommen vielen hier, afgeworpen vanuit vliegtuigen van de geallieerden. Het historische centrum is door de Duitsers tijdens de oorlogsperiode helaas rücksichtsloos weggebuldozerd voor de realisatie van de zgn. ‘Atlantic Wall’. Veel erfgoed is daardoor helaas verloren geraakt. Het inwoneraantal kromp sinds de jaren tachtig hard en de stad raakte steeds meer in verval. Dit had vooral te maken met het loslatendoor Defensie van de verplichting om als medewerker van Defensie ook in Den Helder te wonen. De leefbaarheid van de stad kwam steeds verder onder druk te staan. Het tij moest gekeerd worden en Den Helder besloot om daartoe stappen te gaan maken, in eerste instantie gericht op het fysieke domein.

Een nieuw toekomstperspectief voor de ‘Hoofdstad van de Noordzee’

De geografische ligging van de stad is uniek. Gelegen aan zowel de Waddenzee en de Noordzee en met een duinlandschap in de achtertuin wordt vanuit Den Helder circa 95% bediend van wat er op de Noordzee aan activiteiten plaatsvindt. Daarmee is de stad met recht de ‘hoofdstad van de Noordzee’ te noemen. Niet alleen de Koninklijke Marine heeft hier haar belangrijkste haven van Nederland, ook de offshore-industrie wordt vanuit Den Helder aangestuurd. De zware industriële functies die de stad herbergt, schuren daardoor soms wel met de ambities die de stad heeft om daarnaast ook nog steeds aantrekkelijke nieuwe woningen te creëren. De v.o.n.-prijzen van nieuwbouw liggen relatief laag terwijl de bouwkosten navenant hoog zijn waardoor er weinig tot geen verdienvermogen is op het toevoegen van nieuwe woningen. Des te bijzonderder is het om te zien dat de stad er toch in slaagt om een bouwkwaliteit neer te zetten die met weinig andere steden in Nederland te vergelijken is. Den Helder heeft hierbij een duidelijke visie. Het fysieke domein wordt benut om ook het sociale domein van de stad een ander toekomstperspectief te brengen. Door het toevoegen van bouwkwaliteit aan de stad, zet het tevens in op het aantrekken van nieuwe kansrijke bewoners.

Unieke nieuwe woonmilieus

Er worden heel bijzondere woonmilieus aan de stad toegevoegd. Zo is er een nieuwe villabuurt in een duinlandschap aangelegd en wordt nu gestart met de eerste fase van het project Dijkkwartier. Langs de zeewering wordt een heel nieuw stuk stad gecreëerd op wat wel een van de mooiste locaties van Nederland genoemd mag gaan worden. Als de nieuwe klimaatadaptieve dijk er straks ligt, kunnen bovenop deze dijk woningen gebouwd gaan worden. In totaal zullen hier zo’n 1000 tot 1200 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Pal naast de binnenstad hebben de nieuwe bewoners dan een fenomenaal uitzicht op zee en op Texel terwijl ze toch echt in de stad wonen. Het wordt een unieke nieuwe leefomgeving waardoor Den Helder straks veel beter dan nu de verbinding met de kust gaat ervaren.

Overdimensionering door uitgebleven groei

Den Helder heeft geleerd van fouten uit het verleden waarbij er eerder te eentonige en seriematige woonblokken zijn neergezet om te voldoen aan de woningbehoefte toen de marine een snelle groei doormaakte. Men ging er toen nog vanuit dat de stad zou doorgroeien tot een inwonertal van boven de 150.000, terwijl de stad heden ten dage minder dan 60.000 mensen huisvest. Op veel plaatsen is deze overdimensionering nog goed terug te zien en zijn bepaalde wegen bijvoorbeeld breder dan noodzakelijk. Een ander wapenfeit is dat hier ten tijde van de bouw destijds het grootste V&D-pand van Nederland is neergezet. Thans wordt het pand volledig getransformeerd. Op de bovenverdiepingen worden aantrekkelijke woningen gerealiseerd met veel lichtinval.

Woonstichting Den Helder als filantroop bij upgrading stadshart

Een belangrijke rol bij de upgrading van het stadshart is weggelegd geweest voor Woonstichting Den Helder. Deze Woonstichting zag zich in het verleden voor een groot dilemma geplaatst toen de stad door veel mensen werd verlaten. Bij een verdere leegloop van de stad zou ook de woonportefeuille alleen maar aan waarde verliezen. Het bestuur van deze Woonstichting heeft destijds een dappere keuze gemaakt om de financiële reserves die er waren in te zetten voor de ontwikkeling van de stad. Er is sinds het begin van deze eeuw heel veel ruimtelijke kwaliteit toegevoegd waarbij er andere woningtypes zijn gerealiseerd die meer aansluiten bij de huidige behoefte van de inwoners. Als klap op de vuurpijl zijn er zelfs subsidies (van 50% van de benodigde investering) vanuit de Woonstichting verstrekt aan particuliere eigenaren voor het aanpakken van de gevels. Dit met als doel om het straatbeeld in het winkelgebied te verbeteren. Veel van de winkelpanden zijn in oude luister hersteld of gaan schuil achter een nieuwe gevel waardoor er een bijzonder prettige verblijfskwaliteit in de binnenstad is gerealiseerd. Het compacte winkelhart oogt thans vriendelijk met veel ruimte voor horeca en terrasjes. Een ander aansprekend voorbeeld van de bouw met hoogwaardige materialen en architectonische schoonheid van de Woonstichting is een wooncomplex in aanbouw met in de plint straks een coffeeshop. Dit zou wel eens de chicste coffeshop van het land kunnen gaan worden. Helaas is de bodem van de portemonnee van Woonstichting Den Helder met al deze ambities bereikt. Thans staat de Woonstichting onder toezicht en zal de gemeente toch echt andere geldschieters moeten zien te vinden om de woningproductie op gang te houden.

Op zoek naar een nieuwe geldschieter: rijksbelang

De gemeente wil vasthouden aan de huidige hoge bouwkwaliteit en ziet dit mede als haar onderscheidend vermogen, ook als het economisch straks een keer minder zou gaan met de stad. De stad wordt ontwikkeld met een duidelijke identiteit en onder bewoners van de stad is er breed draagvlak voor de ingeslagen weg. Natuurlijk ligt het gevoelig als er nieuwe, relatief dure, woonmilieus worden gerealiseerd. Deze zijn namelijk vaak buiten bereik van de gemiddelde inwoner van de stad. Maar iedereen beseft dat Den Helder ook economisch sterker hierdoor wordt en dit de werkgelegenheid weer ten goede komt. De komende jaren zal er, mede door de nieuwe NAVO-norm, fors geïnvesteerd gaan worden door het ministerie van Defensie. Met de groei van de Marine heeft de stad de wind mee en is de behoefte aan nieuwe woningen alleen maar toegenomen. De groeiambities voor de stad zijn groot. Door het vehikel Zeestad (een ontwikkelmaatschappij waarin provincie, gemeente en hoogheemraadschap samenwerken) is sinds 2008 voor om en nabij 500 miljoen euro in de stad geïnvesteerd in voornamelijk grote complexe projecten. Toch zijn er nu ook zorgen dat, ondanks dat de werkgelegenheid in de stad de komende jaren naar verwachting zeker zal  groeien, deze nieuwe banen niet vervuld gaan worden door toekomstige inwoners van de stad. Alle grondexploitaties van de stad staan namelijk onder druk of zijn ronduit onrendabel. De kunst is dan ook om de grondexploitaties onder controle te houden ondanks dat het verdienvermogen op woningen er door de lage v.o.n.-prijzen feitelijk niet is. In de grondexploitatie wordt gerekend met een v.o.n.-prijs van 4000 tot 4.500 per m2 GBO voor een grondgebonden woning waardoor er weinig marge overblijft voor de grondprijs.

Met een schuin oog wordt door de gemeente dan ook naar het Rijk gekeken want er is ook een rijksbelang om deze woningen te bouwen om daarmee de Marine beter te faciliteren. De gemeente Den Helder heeft een duidelijke boodschap: met slechts één promille van de 5% van de nieuwe NAVO-norm kan zij de tekorten op de grondexploitaties naar verwachting wegwerken en kan de bouw van de  broodnodige woningen worden veiliggesteld. Het lijkt in het licht van de reeds gepleegde investeringen door de stad eigenlijk best een bescheiden bijdrage. Daarmee kan een prachtige nieuwe leefomgeving aan de stad worden toegevoegd en wordt Den Helder nog meer de bruisende stad die het verdient te zijn. Eén ding is ons helder geworden in Den Helder: het moet het door zijn perifere ligging hebben van zijn eigen kracht. Maar wij hebben geconstateerd dat het daarvoor meer dan voldoende troeven in handen heeft.